Húszszázalékos drágulás jöhet az építőiparban

DOMBI MARGIT | FIGYELŐ 2022/2

Világjárvány idején kissé kockázatosnak tűnő turisztikai beruházásba fogott nem egészen másfél éve a debreceni székhelyű Szinorg Universal Zrt. Az ingatlanfejlesztés rizikóiról és az építőipar helyzetéről a mindkét területen érdekelt Szinorg-csoport elnökvezérigazgatóját és résztulajdonosát kérdeztük.

– Milyen vendégkörre számítanak a Debrecenben épülő szállodájukban?

– A városba nagyszámú termelő vállalkozás települt az elmúlt pár évben, s ez a folyamat jelenleg is zajlik. Ezek a mozgások újabb és újabb fejlesztéseket tesznek szükségessé a szolgáltatási szektorban is, hiszen egyre több üzletember, vállalati felső vezető fordul meg Debrecenben. Az ő igényeiknek megfelelő nemzetközi színvonalú szolgáltatások egy jó része azonban egyelőre nem vagy nem kellő mennyiségben és minőségben áll rendelkezésre. Megítélésünk szerint a szállodai férőhelyekből szintén jelentős hiány van, ezt hivatott enyhíteni a mi négycsillagos létesítményünk is. Az új hotel a világ legnagyobb szállodaüzemeltető vállalkozásának, az Accor-csoportnak az egyik brandjéhez, a Mercure-hoz tartozik majd. A lánccal tanácsadói szerződés keretében működünk együtt. A nemzetközi háttér segíti a töltést, miközben az üzemeltetést a fejlesztőcég, a Bajcsy Invest Kft. végzi.

– Mennyire volt jó ötlet a pandémia kellős közepén vállalati kötvényt kibocsátani?

– A járványidőszaknak pont abban a pillanatában történt meg az emisszió, amikor a legnagyobb volt a tanácstalanság a piacon. Ha három hónappal korábban vagy három hónappal később léptünk volna piacra a papírjainkkal, minden bizonnyal sikerült volna 3 százalék alatti kamatszintet elérnünk. Ennek ellenére nem nevezhetem rossznak a realizálódott 3,41 százalékot, sőt az alapkamat alakulását látva azt kell mondjam, hogy ez ma már egy jó költségszint, és az inflációs nyomás növekedését tekintetbe véve valószínűsíthető, hogy a jövőben még jobbnak tűnik majd.

– A kötvénykibocsátásból származó pénzek kizárólag a hotelberuházás finanszírozására szolgálnak?

– Ötmilliárd forintos kibocsátásunk egy jelentős részét a szállodafejlesztésre fordítjuk. Szükség is van rá, hiszen a bankok az idegenforgalmi beruházásokat jelen pillanatban nem szívesen finanszírozzák. Lakóparki és ipari ingatlanos fejlesztéseinkre viszont természetesen továbbra is igénybe veszünk banki hozzájárulást.

– Hogyan alakítja a finanszírozási költségek növekedése az építőipart, a folyamatban lévő fejlesztéseiket?

– Ott, ahol a korábban jellemző kamatkondíciókkal készítettük el az üzleti tervet, finanszírozási szerződést viszont még nem vagy nem fixált kamattal kötöttünk, a kamatköltség és ezzel együtt a megtérülési idő jelentősen nő majd. Emiatt azonban még nem állítjuk le a beruházást. Az előkészítés alatt lévő invesztícióink üzleti tervét viszont természetesen már az aktuális előrejelzések alapján állítjuk öszsze, vagyis ezekben a mai kamatok szerepelnek. A nagy kérdés ez utóbbi esetben persze az, hogy a jelenlegi költségterhek mellett mely projektek lesznek piacképesek, azaz lesz-e rájuk fizetőképes kereslet. Ez elsősorban a lakásépítés terén vetődik fel ilyen élesen, hiszen az tipikusan olyan ingatlanfejlesztés, ahol van az a szint, amely fölött az üzleti céllal lakást vásárló befektetők kivárnak vagy a használtpiac irányába mozdulnak el. Ezzel szemben az ipari invesztor ha gyártani akar és ehhez új épületre van szüksége, kénytelen tudomásul venni az aktuális költségszintet. Mindezekkel együtt természetesen mi változatlanul jelen kívánunk lenni a lakásépítési piacon, miközben az ipariingatlan-fejlesztés területén is erősítenénk a pozícióinkat, a Xangacsoporttal közösen.

– Pár éve a debreceni önkormányzat vagyonkezelő holdingjával együtt egy nagy irodafejlesztést is végrehajtottak. Ez mennyire bizonyult rentábilisnak?

– Abban mi két oldalról vettünk részt: egyrészt mint társberuházók a város vagyonkezelőjével egy közös projektcégben, továbbá kivitelezőként meghatározó építőipari vállalatunkon, a Hunép Zrt.-n keresztül. Az utóbbi társaság elvégezte a munkát. Mi mint fejlesztők kifizettük az említett közös cégből ennek ellenértékét, az a vállalat pedig, amelyet részben birtoklunk, a megépítést követően rövid időn belül értékesítette is az ingatlant. Ennek a beruházásnak a szolid hozamon túlmenően a legnagyobb értéke az, hogy fejlesztőként és kivitelezőként is van egy 32 000 négyzetméteres referenciánk, amely, azt gondolom, ma Magyarországon kívül is bárhol megállná a helyét. Én ezt egy jövőbe vetett befektetésnek gondolom, itt jön majd meg az eredménye, nem az egyszeri értékesítésben.

– A BMW nemrégiben bejelentette, hogy jövőre megkezdik az irodák, valamint a „speciális BMW-s ismeretek” oktatására alkalmas épületek kivitelezését. Hogyan készülnek erre?

– Nem gondolom, hogy mi jelentős tényező leszünk az autógyártó cég telephelyének az alakításában, és nem is látom ezt problémának. Azt hiszem, hogy nekünk a következő sorban kell gondolkodnunk. Persze nem azt mondom, hogy ha a BMW területén megversenyeztetnek egy projektet, amire meghívást kapunk, akkor feltesszük mindkét kezünket. Igyekszünk majd jó ajánlatot adni, és ha kismértékben is, de részt venni a munkálatokban. Ám akkor sincs tragédia, ha nem így alakul. Én inkább a beszállítók igényeinek a kielégítésére megfelelő, bérbeadási céllal készülő logisztikai vagy gyártásra alkalmas ingatlanok fejlesztésében, kivitelezésében látok lehetőséget. Erre készülünk is. A debreceni Déli Ipari Parkban egy a Xanga-csoporttal közös cégünkkel jelentős földterületet vásároltunk, ahol az idén már elkezdjük az első beruházást. Összesen hetvenezer négyzetméter ipari épületet kívánunk fejleszteni, az első ütem engedélyezési eljárása már folyamatban van.

– A Szinorg zászlóshajója pillanatnyilag a Hunép Zrt., amely építőipari kivitelezőként a cégcsoport konszolidált árbevételének a kétharmadát hozza. Mire számítanak az építőanyagárak tekintetében, milyen trendeket lát a közeljövőre nézve?

– Ami az építőipari piacon történik, nagyon tanulságos, nehezen értékelhető, nehezen érthető folyamat. Az én határozott véleményem az építőanyag-drágulásról az, hogy vannak olyan termékek, amelyek esetében indokolt az áremelés – a mértékét nem tudnám megmondani. Például amikor azt olvassuk, hogy Indiában a pandémiás időszak alatt ércbányák zártak be, mert nem volt, aki elvégezze a munkát. Azt kell mondjam, hogy a vasés acélár növekedése valamilyen mértékben megalapozott. Amikor azt halljuk, hogy kapacitáshiány van a tengeri szállításhoz szükséges konténerek esetében, s emiatt az Ázsiából Európába irányuló fuvarozás költsége a három-négyszeresére nőtt, akkor szintén úgy gondolom, hogy van olyan anyag, amelynek a drágulása indokolt. Ha az összes anyagtípus ára egy időpontban emelkedik 20-40 százalékkal, az elgondolkodtató. Ez nagyon nehéz helyzetbe hozta az építőipari társaságokat, és a Szinorg-csoport e szektorbeli cégeit is érinti. Úgy vélem, hogy a kormányzati szándék megjelenése az emelések hátterének a vizsgálatára nagyon jó irány volt, ám hogy mit lehet ténylegesen tenni, az nehéz kérdés, hiszen az energiaárak és a bérköltségek növekedése újabb áremelési hullám elindulását vetíti előre, s ez ágazati számítások szerint 2022 első fél évében a húsz százalékot is elérheti. A drágulás különösen azokat a kisebb, korrekt cégeket hozhatja nagyon kellemetlen helyzetbe, amelyek hosszabb idő alatt megvalósuló projekteken dolgoznak egy-másfél esztendeje elfogadott fix áras szerződés alapján, ami azt jelenti, hogy nem tudják majd érvényesíteni azokat az anyag-, energia-, munkaerő- és kamattöbbletköltségeket, amelyekről az előbbiekben beszéltünk. Esetükben a gazdálkodás feszítettebbé válhat, s ez akár nagy gondot okozhat. Ez azért lehet probléma a szakmában, mert megbízható, jó minőséget produkáló szakvállalatból jelenleg is kevesebb van, mint amennyire szükség lenne.

– Hogyan alakult a múlt évük?

– A 2021-es esztendőre vonatkozó várakozásaink mind a növekedést, mind az eredményességet illetően teljesültek cégcsoportszinten. Ez az év a kapacitáslekötés tekintetében megfelel az elvárásainknak, de a tervezett sikerességet a fenti tényezők befolyásolhatják.